摘要：在“十五五” 规划中，新质生产力跃升为经济稳步的增长核心引擎。国资产业基金强势布新局，低空经济、数字AI 等关键科技领域项目落地进程显著提速。（报告期：2025.09.29-2025.10.30）

  观点指数 报告期内，据观点指数不完全统计，共录得8起政策动态。政策从国家战略、产业规划、地方细则三个维度，为高水平科技自立自强与新质生产力发展提供了全方位支撑。

  国家战略层面，二十届四中全会于10月23日审议通过《中央关于制定国民经济与社会持续健康发展第十五个五年规划的建议》，内容明白准确地提出“抢占科技发展制高点，不断催生新质生产力，强化科学技术自立自强，加强原始创新和关键核心技术攻关”。

  全会会议的召开，将科学技术创新与新质生产力培育再次提升至国家战略高度，明确了未来五年科技产业的发展趋势，其中人工智能、量子科技、生物制造、低空经济等前沿赛道被列为重点领域。

  产业规划领域，多部门通过联合出台专项政策，推动技术攻关与模式创新。工业与信息化部等七部门发布《深入推动服务型制造创新发展实施方案(2025—2028年)》，方案提出“加强关键共性技术攻关和模式创新，培育壮大重点生产性服务业，分类推进服务型制造模式推广应用，完善标准体系建设”的举措。

  地方层面，广州出台支持新型储能产业高质量发展的资金管理办法，其中试点示范项目最高可获1000万元奖励；同时，广州明确“精准培育智能无人系统、具身智能、细胞与基因、未来网络与量子科技、前沿新材料、深海深空等6大未来产业”，为当地抢占未来产业制高点指明具体路径。

  整体来看，重点城市与省份围绕科技及未来产业、节能降碳、新型储能等领域推出了精准化政策。

  未来，随着“十五五”规划的落地实施、服务型制造模式的深入推广以及各地未来产业差异化布局，高水平科技自立自强的推进步伐将进一步加快，新质生产力有望成为推动经济稳步的增长的核心引擎。

  据行业多个方面数据显示，我国私募股权创投基金管理规模已达14.4万亿元，在投项目数量为15万个。其中，创业互助基金投向中小企业、高新技术企业、初创科技型企业的数量占比分别为74%、50%、32%。

  国资背景科创基金在规模扩张与精准投资两方面同步推进，成为培育新质生产力的核心资本力量。头部产业园区企业通过设立多只产业基金，形成“资本+产业+空间”的协同布局，为硬科技企业未来的发展提供全周期支持。

  公开多个方面数据显示，东湖高新在管产业基金数量达6只，规模超10亿元。近期东高前沿二期基金完成备案，该基金规模5亿元，公司自主认缴2.45亿元，重点聚焦前沿新材料、智慧医疗等领域，以资本直投方式深度绑定优质项目，推进“房东+股东”转型战略落地。

  苏高新集团布局16只产业基金（含自营与参股），规模超60亿元，聚焦医疗、科技等新兴起的产业赛道。同时，该集团近期拟认缴出资1.35亿元受让裕新基金9%LP份额，以扩大优质项目触及范围，丰富项目储备，进一步拓展在产业投资领域的布局。

  此外地方层面，成都产投集团发布“产投28计划”，通过基金招商、资本赋能的方式，为区域产业升级注入动能。这些产业园区企业通过集体转型，借助基金投资为相关企业输送发展资金、产业资源与成长机遇，实现园区、企业与产业价值的共赢。

  2025年上半年，中国AI基础设施市场（含AI服务器、AI数据中心、算力服务等）同比增长122.4%，规模达198.7亿元。据预测，到2029年中国AI基础设施市场规模将接近1500亿元，成为拉动市场增长的核心动力。

  国内数据中心加速突破“绿色化、高密度”技术瓶颈。报告期内，全球首个海风直联海底数据中心示范项目在上海临港新片区正式落成，该项目由上海电力、中国海油联合建设，将海底数据中心与海上风电直接连接，实现电力供应“零碳化”。

  总体来看，国资科创基金的活跃为新质生产力培育提供了资本保障，AI数据中心的全球化运营则筑牢了数字化的经济的算力底座。推动产业科技向“硬科技+高算力”方向升级，将助力我国在全球科创竞争中占据更有利的地位，为产业高水平质量的发展注入长期动能。

  报告期内，经观点指数不完全统计，共监测到10起产业投资事件动态。这些事件聚焦“新质生产力”核心领域，覆盖低空经济、数字生态、绿色建筑、生物技术等多个方向，多维度项目的落地为新兴起的产业发展构建了相关载体。

  2025年10月，产业园区融资市场呈现“规模与利率双升”的特征。企业通过多元融资工具为科技项目落地提供资金支持，同时融资成本随市场环境出现阶段性调整。

  期内，招商蛇口发行5亿元绿色中期票据，利率为1.94%；同时发行40亿元公司债券，利率确定为1.90%，对比上期同类型债券1.89%的利率，出现小幅回升。作为园区运营有突出贡献的公司，其融资利率变化具有行业风向标意义。

  从融资成本变化来看，当前产业园区融资利率呈现“温和回升”的态势。以中期票据为例，苏高新集团1.97%的利率较年初同类型产品上升了约0.2个百分点；招商蛇口公司债利率也出现微升。不过，整体融资利率仍处于历史较低区间，企业融资成本压力可控。

  新质生产力项目的密集落地为行业发展注入新动能，多元融资工具为项目建设提供资金保障，融资利率的温和回升也反映出市场对产业园区价值的重估。

  报告期内，中信建投沈阳国际软件园REIT完成基金合同生效，募集金额10.98亿元，成为东北地区首单获批的公募REITs项目。

  该项目产权建筑面积20.12万平方米，以研发办公业态为主，底层资产运营时间均超5年，近三年加权平均出租率稳定在84%左右，为区域REITs发展提供成熟范本，推动东北等此前空白区域实现零的突破。

  政策端持续发力，为园区REITs规模扩张提供支撑，园区类资产已纳入REITs常态化申报范围，同时政策鼓励其从传统产业园区向数字化的经济、智能制造等新兴领域延伸，形成“首发+扩募”双轮驱动的态势。

  截至目前，国内产业园区类REITs上市及待上市项目合计达20家，总份额约130亿元，在仓储物流、保租房等多个REITs细分板块中处于领头羊，占全市场上市REITs总市值的比例约为25%，核心资产地位持续巩固。

  与规模扩容形成对比的是，园区REITs证券交易市场表现持续承压，成为各REITs细分板块中调整幅度最大的领域。多个方面数据显示，产业园区REITs近三个月涨幅为-4.41%，近半年涨幅为-3.78%，相较于仓储物流板块（近半年+6.68%）、商业消费板块（近半年+5.56%），调整幅度尤为突出。

  从更长周期来看，园区REITs证券交易市场近一年遭遇显著调整，成为表现最弱的细分板块之一。据三季度REITs市场报告数据显示，受股市走强及10年期国债利率上行双重影响，中证REITs全收益指数三季度累计下跌2.06%，而园区REITs板块因分化加剧，整体跌幅在各细致划分领域中居首。

  总体来看，园区REITs正处于“规模红利释放与运营挑战凸显”的转型期。短期虽面临证券交易市场调整与个别项目业绩亏损的压力，但长期而言，其在盘活产业载体、引导社会资本等方面的核心价值，继续得到政策与市场的认可。

  本文节选自《强势布新局 2025年10月产业园区暨基础设施投资发展报告》